排水管清掃の研修を受けてきました
管理組合が知っておきたい「排水管の予防管理」と基礎知識
全国管洗浄協会の「修繕フォローアップ研修」として、排水管の高圧洗浄作業や内視鏡カメラによる調査を体験する研修を受けてきました。 排水管は普段は見えない場所にあるため、劣化や詰まりの兆候に気づきにくい設備です。しかし、ひとたびトラブルが起きると、漏水事故・逆流・悪臭など、住民の生活に大きな影響を与えます。
従来は「半永久」と言われてきていた鋳鉄管でも、微生物腐食（硫化水素による内側からの腐食）が原因で早期劣化が進む例が増加しているそうです。
今回の研修を通じて、管理組合として知っておきたい「排水管の予防管理」の重要性をあらためて感じました。この記事では、排水管清掃がなぜ必要なのか、劣化のメカニズム、そして管理組合が押さえておきたいポイントをやさしく解説します。
1. 排水管はなぜ劣化するのか
排水管の劣化は、長い年月の中で少しずつ進行します。主な原因は次の3つです。
① 油脂・石けんカス・食べ物カスの付着
キッチン排水には油脂が多く含まれ、冷えると固まり、管の内側に層を作ります。 これが詰まりや悪臭の原因になります。
ディスポーザー利用の物件では、食材カスが溜まりやすく、貝類や卵の殻などは高圧洗浄を行っても舞い上がって沈み流れ出ない為、除去が難しく腐食を加速させます。
② サビ・腐食
金属製の排水管では、内側からサビが発生し、やがてピンホール（小さな穴）が開くことがあります。
③ スラッジ（汚泥）の堆積
浴室や洗面の排水には、髪の毛・皮脂・石けんカスが混ざり、スラッジとして蓄積します。 これが逆流や排水不良につながります。排水管の劣化は外から見えないため、住民が気づく頃には症状が進んでいることが多いのが特徴です。
👉 排水管トラブルの予防
国交省も排水管更新の必要性を強調し、「マンション長寿命化モデル事業」などで、排水管更新の補助制度や事例を紹介しています。この制度では、長寿命化に資する改修工事を対象に補助金が出されます。排水管更新工事も対象のひとつで、主な特徴は以下の通りです：
上水道、水処理
- 補助率：工事費の3分の1（上限あり）
- 対象：一定の劣化診断・長期修繕計画を含む申請が必要
- 審査：書類審査を経て採択される
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。
2. 排水管清掃はなぜ必要なのか
排水管清掃は、劣化を完全に止めることはできませんが、進行を遅らせるための最も効果的な予防策です。
〇 高圧洗浄で汚れを除去
油脂・スラッジ・石けんカスを取り除き、 詰まり・逆流・悪臭を予防できます。
〇 劣化の早期発見につながる
清掃時に異常が見つかることもあり、 大きなトラブルの前に対処できる可能性があります。
〇 清掃を怠るとどうなる？
- キッチンの流れが悪くなる
- 浴室から悪臭がする
- 上階からの漏水事故
- 管の破損による高額修繕費
- 住民トラブルに発展
排水管清掃は、管理組合の資産保全に直結する予防管理なのです。
3. 排水管清掃の基礎知識
管理組合が知っておくと役立つポイントをまとめました。
〇 清掃の頻度
一般的には 年1回 が推奨されています。 築年数が古い場合や、油脂の多い家庭が多い場合は、年2回にするケースもあります。
〇 清掃方法
- 高圧洗浄：最も一般的。水圧で汚れを落とす。
- 薬剤洗浄：軽度の汚れに有効。
- 内視鏡カメラ調査：劣化状況を確認するための診断。
👉 作業内容と回数の適正
4. 排水管に関する豆知識（管理組合向けに重要）
〇 排水管は「共用部分」と「専有部分」がある
排水管はマンションによって扱いが異なり、
- 住戸内の横引き管までが専有部分
- 立て管（縦管）は共用部分 とするケースが多いですが、管理規約によって区分が異なります。
必ず、管理規約で「排水管の区分（専有／共用）」を確認してください。
〇 市販のパイプクリーナーでは落とせない汚れがある
油脂の層やスラッジは、市販薬剤では除去できません。
〇 築20年を超えると劣化が加速
金属管ではサビによるピンホールが増えます。
5. 関連法令：排水設備の清掃は「6か月に1回」が基準
建築物衛生法の施行規則（第4条の3）では、 「特定建築物（マンション等）の排水に関する設備の清掃を6か月ごとに1回定期的に行うこと」 と定められています。これは、排水設備の衛生管理を確保するための基準であり、 管理組合が排水管清掃を計画する際の参考になります。
6. 信頼できる業者選びのために
今回の研修は、以下の団体が主催していました。
一般社団法人 全国管洗浄協会 https://www.zks.or.jp/
排水管洗浄の技術向上と適正な施工を目的とした団体で、 信頼できる優良業者の一覧も掲載されています。管理組合としては、信頼できる団体に加盟している業者を選ぶことが重要です。
＜ まとめ＞
排水管は普段は見えない場所にあるため、劣化に気づきにくい設備です。 しかし、汚れやサビは確実に蓄積し、トラブルが起きると住民の生活に大きな影響を与えます。
排水管清掃は、
- 詰まり・逆流・悪臭の予防
- 劣化の早期発見
- 漏水事故の防止
- 管理費のムダな支出の抑制
といった効果があり、管理組合にとって欠かせない予防策です。
「見えない部分こそ、定期的なメンテナンスが必要」 これが排水管管理の基本です。
