区分所有法改正｜管理規約見直しのポイント

2026年4月1日から、区分所有法の大きな改正が施行されました。 今回の改正は、単なる法律の見直しではなく、マンションを取り巻く環境の変化に対応するための“必然のアップデート” といえます。

近年、マンションでは次のような課題が深刻化しています。

• 高齢化により総会への参加率が低下
• 空室や所在不明区分所有者の増加
• 管理費滞納や修繕積立金不足による財政悪化
• 建物の老朽化と再生（建替え・売却・除却）の必要性
• 海外居住者の増加による連絡・議決権行使の困難さ

こうした状況の中で、「総会が成立しない」「決議が通らない」 という問題が全国で起きています。 その結果、必要な修繕や管理の改善が進まず、マンションの資産価値が下がるケースも増えてきました。

今回の区分所有法改正は、こうした現実に対応し、 “総会を開きやすくする”“決議を通しやすくする”“管理を止めない” という方向で制度が整えられています。

「管理規約の改正」は、 2026年4月以降の運営に直結する重要なポイントです。

以下では、改正のうち “管理規約の改正が必須となる項目” を、住民の方にもわかりやすい形で整理しています。 あなたのマンションの規約と照らし合わせながら、必要な改正を進めていきましょう。

1.　管理規約の改正が必須となる項目

項　　目	内　　　　　　容	備考
総会招集通知の 記載義務の拡大	すべての議案について 「議案の要領（何を決めるかの要点）」を通知に書くことが義務化	必須
招集期間の短縮	緊急招集の最短期間が「5日を下回らない」→ 「1週間」に変更	必須
総会決議の定足数の見直し	総会成立に必要な人数が「議決権総数の半数以上 → 過半数」に変更	必須
特別決議の決議方法の変更	特別決議も「出席者の4分の3以上」で可決可能に＊一部例外あり	必須
所在不明区分所有者の除外制度	裁判所が所在不明と認めた人は、決議の母数から除外できる	必須
国内管理人制度の新設	海外居住者は「国内管理人」を選任し、通知受領や議決権行使を代行できる	必須
理事長の代理行使の明確化	理事長が損害賠償請求権などを“一元的に代理行使”できる規定を整	必須

＊マンション再生に関する4/5の決議等に関しては変更が無く、出席組合員総数ではない点は注意が必要です。

2.　小規模マンションの規約改正例

（総会決議の定足数の見直し）

第〇条 総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長の決するところによる。 特別決議事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。

上記の管理規約を区分所有法に合わせた改正案にすると次のようになります。

（ あなたのマンションに合わせて微調整してください。）

第〇条（改正案） 総会の会議は、議決権総数の過半数を有する組合員が出席しなければ開くことができない。 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。可否同数の場合は、議長が決する。特別決議事項に関する総会の議事は、出席した組合員の議決権の４分の３以上で決する。ただし、区分所有権の処分等、法令で別に定める事項についてはこの限りでない。

改正ポイント

① 定足数の見直し（必須）

• 改正前：議決権総数の半数以上
• 改正後：議決権総数の過半数

→組合員が１００人いたら、半数以上は50人、過半数は51人を指す。

② 特別決議の決議方法の変更（必須・要件緩和）

• 改正前：全組合員の4分の3以上＋議決権総数の4分の3以上
• 改正後：出席組合員の議決権の4分の3以上

→ 出席者ベースになるため、可決しやすくなる。

→ 高齢化・空室増加で総会が成立しにくい現状に対応した改正。

3.　改正作業の進め方

改正区分所有法の施行により、管理規約の見直しはすべてのマンションで避けられない課題となりました。 特に小規模マンションでは、標準管理規約との構造差が大きいため、現行規約の整理 → 必須修正項目の反映 →（標準管理規約改正内容から）必要部分の取込み → 住民説明（住民の理解が改正の成否を左右する）→ 総会決議 という段階的な進め方が最も現実的です。 このような管理規約の見直しは、専門的な判断が必要になるため、 区分所有法改正の今こそ マンション管理士に相談すべきタイミング といえるでしょう。改正作業を丁寧に進めることで、法令に適合しつつ、マンションの実情に合った運用しやすい規約に整えることができます。

＜まとめ＞

今回の区分所有法改正は、マンション管理の現場で起きている課題に正面から向き合い、 「管理を止めない」「決議を進める」「再生を選択できる」 という方向に舵を切ったものです。

特に、総会の定足数や特別決議の要件が見直されたことは、 高齢化や空室増加が進むマンションにとって大きな意味があります。

2026年4月1日以降は、改正後のルールに合わせて管理組合を運営する必要があるため、 まだ管理規約の改正をされていない管理組合は、改正作業をお急ぎ下さい。

• 総会招集通知の書き方
• 定足数の見直し
• 特別決議の決議方法
• 所在不明区分所有者の扱い
• 国内管理人制度の導入

これらはすべて、管理組合の運営に直結する重要なポイントです。

管理組合としては、 「どの条文を、どのように改正するか」 を早めに整理し、 総会での決議に向けて準備を進めていくことが大切です。

今回の改正は、マンションの将来を守るための大きなチャンスでもあります。 区分所有者の皆さまと情報を共有しながら、より良い管理運営につなげていきましょう。